Relatório FIIs: Confira a performance dos fundos imobiliários em 2023

Índices amplos nem sempre trazem informações precisas sobre o comportamento dos Fundos imobiliários.

Frequentemente os fundos adotam estratégias de investimento distintas e, por isso, têm resultados muito diferentes entre si. Para se ter uma visão clara, é necessário analisar as diferentes segmentações.

Neste estudo, são apresentados índices diferenciados entre "papel" e "tijolo", e classificados por setores específicos, como logística, lajes corporativas, shoppings e híbridos.

Uma visão completa do desempenho recente dos FIIs e as tendências de investimento nos segmentos abordados pelos índices Teva IFII.

Fundos de papel, por exemplo, tendem a se concentrar em créditos imobiliários, geralmente envolvendo recebíveis, enquanto os fundos de tijolo concentram-se nos ativos imobilizados (propriedades físicas).

Além disso, é relevante observar que diferentes setores podem exibir diferentes comportamentos em resposta aos ciclos econômicos.

Compreender essas nuances é crucial para uma avaliação informada dos fundos imobiliários. Isso permite aos investidores tomar decisões mais alinhadas com suas metas e considerações estratégicas para uma construção de portfólio de forma adequada.

Cotações

O histórico de cotações dos Índices Teva de Fundos Imobiliários (família de índices IFII) é construído a partir de metodologias atenciosas, inteligência artificial para leitura dos ativos investidos pelos fundos e back-tests precisos que incorporam os rendimentos distribuídos.

Dessa forma, é possível extrair informações essenciais e comparar nas mesmas bases a tendência do mercado para os diferentes setores.

Índice Teva de Fundos Imobiliários - IFII

O Teva IFII é um índice amplo que incorpora 73 fundos imobiliários de todos os setores.

O IFII apresenta um desempenho é próximo do IFIX, apesar de algumas diferenças nas metodologias:

(i) o IFII exclui fundos exclusivos, limita a alocação em cotas e exclui fundos monoativos, buscando uma composição mais equilibrada e diversificada;
(ii) As regras de negociação são mais diretas, o IFII inclui fundos com negociação igual ou superior a R$500 mil nos três meses anteriores ao rebalanceamento, exigindo também negociação em pelo menos 95% dos pregões nos dois meses anteriores;
(iii) governança: não são elegíveis fundos inadimplentes na entrega dos informes periódicos regulatórios.

Ao longo do ano de 2023, o desempenho do IFII foi de 10,9% contra 10,8% do IFIX.

Os índices de tijolo (IFII-T) e papel (IFII-P) são a principal segmentação do mercado de fundos imobiliários. Eles evitam taxas sobre taxas e selecionam apenas os fundos mais eficientes do mercado.

A construção dos índices leva em conta percentual de alocação nesses tipos de ativo e conta com uso de data science para leitura das carteiras dos fundos e dos fundos que eles investem (duas camadas de análise). Dessa forma evitam-se taxas sobre taxas e são selecionados apenas os fundos mais eficientes do mercado.

Os IFII-P e o IFII-T são replicados pelo ITIP11 e o ITIT11 (dois fundos imobiliários geridos pelo Banco Inter).

No ano, o IFII-T (seguido pelo ITIT11) exibe a maior valorização no ano, com um retorno expressivo de 16,7%. Nos últimos 3 meses (1) entretanto, tanto o IFII-T quanto o IFII-P apresentaram variações negativas, respectivamente -0,3% e -1,6%.

Os índices Teva de FIIs também classificam os FIIs sob a perspectiva de setores. Separamos os FIIs de logística, shoppings, lajes corporativas e os híbridos.

O Índice Teva de FIIs de Shoppings (IFII-Shop) apresentou valorização significativa de 25,4% no ano e 25,1% nos últimos 12 meses. Por outro lado, o setor de Lajes Corporativas (IFII-Corp) revela uma um atraso na recuperação dos efeitos da pandemia. Apesar de registrar um crescimento de 11,4% no ano, ainda se encontra aquém de sua cotação histórica, indicando um cenário desafiador para a plena retomada desse segmento.

Dividend yield (DY)

O Dividend Yield (DY), é um indicador que expressa a relação entre os dividendos pagos por uma empresa ou fundo e o seu preço de mercado. O DY é calculado como a divisão dos rendimentos distribuídos pelo FII em um determinado período pelo preço da cota do fundo, multiplicado por 100 para expressar o resultado em termos percentuais.

No gráfico acima, podemos observar a evolução dos dividend yields históricos dos índices.

Apesar de muito utilizada para avaliação dos FIIs, a métrica não deve ser observada isoladamente. Dependendo das condições, pode haver distorções. Por exemplo, um fundo que perdeu valor patrimonial (queda no preço da cota) que mantém rendimentos, pode apresentar um yield mais alto, mas para o investidor pode haver uma perda no total.

Nos índices, preços e rendimentos são refletidos na performance, por isso, é possível ter uma visão histórica mais apurada de retornos.

O IFII-P destaca-se por apresentar um DY maior dentre todos os índices. IFII-Log e IFII-Corp são os únicos com um aumento constante de DY.

Tanto o IFII quanto o IFIX mostram crescimento nas taxas de retorno ao longo do período. Demonstrando uma melhora dentro do mercado imobiliário.

Nos últimos 3 meses, apenas os fundos de shopping tiveram retornos positivos. Os yields dos fundos setoriais continuam próximos. Dentre os segmentos, o maior DY continua sendo do IFII-P (Papel) com 2,9% contra 2,3% do IFII-T (Tijolo).

All-time High (ATH) ou máximo histórico

All-time High (ATH) refere-se a maior cotação que um ativo atingiu ao longo do período. Quando aplicado a Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), o ATH refere-se ao preço mais alto atingido por uma cota do FII. Nos índices, ele reflete o máximo da variação de preços incorporados os rendimentos.

Com esse indicador, vemos quais setores já estão recuperados após a queda de preço dos fundos imobiliários durante a pandemia.

O setor de Lajes Corporativas é o setor mais descontado em relação a sua cotação máxima, enquanto os demais já apresentam uma boa recuperação.

Retornos históricos

Nas tabelas de retornos históricos, pode-se acompanhar a recuperação ao longo dos últimos anos. De janeiro a novembro deste ano, o IFII apresenta retorno de 10,9%.

O índice Teva FII apresenta uma metodologia completa e transparente, incorporando uma variedade de critérios que abrangem elegibilidade, prazo, volume de negociação, governança, entre outros. Ele oferece uma cobertura total dos fundos disponíveis no mercado e com uma alta performance para composição das melhores carteiras e análises.

Durante o ano de 2023 o IFII-Corp apresentou a maior variação de retornos entre todos os índices, apresentando também os maiores mínimo e máximo geral.

Já o IFII-Tteve uma boa performance ao longo do ano, com poucas variações negativas e um destaque em junho com uma performance de 6,7%.

A utilização das análises com base nos índices Teva FII proporciona insights importantes sobre as dinâmicas específicas de cada setor, possibilitando uma compreensão mais aprofundada das tendências e desafios enfrentados pelos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).

Acompanhar os índices auxilia o investidor a se preparar adequadamente e manter-se constantemente informado, promovendo uma tomada de decisões mais fundamentada, estratégica e adequada ao seu perfil e a seu portfólio.