O que os índices de fundos imobiliários te contam sobre o setor em 2023

Aqui você encontrará informações organizadas de quais foram os fundos imobiliários mais rentáveis.

Dezembro de 2023 encerrou com uma elevação geral nas cotações desses fundos, espelhando um crescimento dos últimos 12 meses.

Destaque para o desempenho do IFII-Shop, melhor setor imobiliário com uma valorização de 30,8% no ano e de 4,3% apenas em dezembro.

Índice Teva de Fundos Imobiliários - IFII

O Teva IFII é um índice amplo que incorpora 74 fundos imobiliários de todos os setores.

O IFII oferece uma cobertura total dos fundos imobiliários mais líquidos disponíveis no mercado. Com rebalanceamento a cada 3 meses, são levados em conta critérios como elegibilidade, volume de negociação e governança dos fundos.

Cotações

O histórico de cotações dos Índices Teva de Fundos Imobiliários – IFII é construído a partir de metodologias atenciosas. Os back-tests precisos que incorporam os rendimentos distribuídos e ganhos de capital.

Dessa forma, é possível extrair informações essenciais e comparar nas mesmas bases a tendência do mercado para os diferentes setores.

(1) Retorno até o dia 28/12/2023.

IFII versus IFIX veja as diferenças

O IFII apresenta um desempenho próximo do IFIX, apesar de algumas diferenças nas metodologias, que buscam tornar o IFII mais eficiente:

Eficiência na carteira

• O IFII exclui fundos exclusivos.
• O IFII exclui FOFs (50% da carteira investida em outros FIIs ou FIPs).
• O IFII exclui fundos monoativos, buscando minimizar as taxas da carteira.

O IFIX exclui apenas ativos classificados como Penny Stock (Ativos cuja cotação seja inferior a R$1,00);

Liquidez

IFII tem regras de negociação mais diretas:

• IFII inclui fundos com negociação igual ou superior a R$500 mil nos três meses anteriores ao rebalanceamento.
• IFII exige também negociação em pelo menos 95% dos pregões nos dois meses anteriores.

Já o IFIX exige apenas que o ativo tenha presença em pregão de 95% no período de vigência das três carteiras anteriores;

O IFII tem regras de governança

• No IFII não são elegíveis fundos inadimplentes na entrega dos informes periódicos regulatórios. Esse critério acaba excluindo rapidamente fundos que podem apresentar problemas regulatórios.

O IFIX não tem em sua metodologia critérios regulatórios.

Ao longo do ano de 2023, o desempenho tanto do IFII quanto do IFIX foi de 15,5%.

As segmentações dos índices IFII

Entretanto, índices amplos nem sempre trazem as informações mais precisas sobre o comportamento dos fundos imobiliários. Frequentemente os fundos adotam estratégias de investimento distintas e, por isso, têm resultados muito diferentes entre si. Para se ter uma visão clara, é necessário analisar as diferentes segmentações.

Neste estudo, são apresentados índices distintos com base no tipo de investimento e por setores.

• Tipos de investimento: "fundos de papel" e "fundos de tijolo".
• Setores: como logística, lajes corporativas, shoppings e híbridos.

É relevante observar que diferentes setores podem exibir diferentes comportamentos em resposta aos ciclos econômicos.

Compreender essas nuances é crucial para uma avaliação informada dos fundos imobiliários. Isso permite aos investidores tomarem decisões mais alinhadas com suas metas e considerações estratégicas para uma construção de portfólio de forma adequada.

Índices eficientes

A construção dos índices da Teva é feita para evitar taxas sobre taxas.

Os fundos imobiliários são elegíveis se investem mais de 70% na sua classe de ativos. Além disso, eles contam com uso de machine learning. É realizada a leitura das carteiras dos fundos e dos fundos que eles investem (duas camadas de análise). Dessa forma evitam-se taxas sobre taxas e são selecionados apenas os fundos mais eficientes do mercado.

Segmentação por tipo de investimento

O índice IFII-P engloba os FIIs de Papel (que investem, por exemplo, em certificados de recebíveis imobiliários).

O índice IFII-T engloba os FIIs de Tijolo (que investem, por exemplo, em empreendimentos imobiliários.

Esses índices são replicados pelos fundos ITIP11 e ITIT11, ambos geridos pela Inter Asset.

O IFII-T (acompanhado pelo ITIT11) destaca-se com a maior valorização, registrando um retorno de 21,0%. Contudo, nos últimos 3 meses, o IFII-P apresentou um desempenho superior, alcançando um aumento de 3,3%.

(1) Retorno até o dia 28/12/2023.

(2) Meses de outubro, novembro e dezembro de 2023.

(3) 2º semestre de 2023.

Segmentação por setores

O índice IFII-Shop engloba os FIIs de Shoppings (que investem, por exemplo, centros comerciais e shopping centers).

O índice IFII-Log engloba os FIIs de Logística (que investem, por exemplo, em galpões logísticos).

O índice IFII-Corp engloba os FIIs de Lajes Corporativas (que investem, por exemplo, escritórios comerciais).

O índice IFII-Hib engloba os FIIs auto-classificados como híbridos (que investem em diferentes ativos).

(1) Retorno até o dia 28/12/2023.

(2) Meses de outubro, novembro e dezembro de 2023.

(3) 2º semestre de 2023.

Destaques de rendimento

O IFII-Shop (Shoppings) apresentou valorização significativa de 30,8% no ano.

Por outro lado, o IFII-Corp (Lajes Corporativas) revela um atraso na recuperação dos efeitos da pandemia. Apesar de registrar um crescimento de 14,2% no ano, ainda se encontra aquém de sua cotação histórica máxima. O IFII-Corp teve variação negativa em sua cotação nos últimos 6 meses, indicando um cenário desafiador para a plena retomada desse segmento.

Dividend yield (DY)

O Dividend Yield (DY) expressa a relação entre os dividendos pagos por uma empresa ou fundo e o seu preço de mercado. O DY é a soma dos rendimentos distribuídos pelo FII (em um determinado período) dividida pelo preço da cota do fundo. Ao final, multiplica-se por 100 para expressar o resultado em termos percentuais.

Apesar de muito utilizado para avaliação dos FIIs, o dividend yield não deve ser observado isoladamente. Por exemplo, um fundo que perdeu valor patrimonial (queda no preço da cota) e mantém rendimentos, pode apresentar um yield mais alto. Neste caso, para o investidor pode haver uma perda no total.

(1) Considera o Dividend Yield do preço de fechamento do dia 28/12/2023 e último dia útil de dezembro para anos anteriores.

(2) Selic definida no dia 13 de dezembro de 2023 pelo Copom

O IFII-P destaca-se por apresentar o maior dividend yield dentre todos os índices com 12,7%.

IFII-Log e IFII-Corp são os únicos com um aumento constante de DY ao longo dos anos.

(1) Retorno até o dia 28/12/2023.

(2) Dividend Yield :acumulado do pagamento de dividendos dos últimos 12 meses e preço de fechamento do dia 28/12/2023.

(3) Cotação com base 100 iniciando em 02/01/ 2019.

Tanto o IFII quanto o IFIX evidenciam uma trajetória de crescimento nas taxas de retorno nos últimos 12 meses. Uma evolução positiva no cenário do mercado imobiliário.

(1) Retorno até o dia 28/12/2023.

(2) Dividend Yield :acumulado do pagamento de dividendos dos últimos 3 meses e preço de fechamento do dia 28/12/2023.

(3) Cotação com base 100 iniciando em 02/01/ 2019.

Enquanto Dividend Yields (DY) dos fundos setoriais mantiveram-se relativamente próximos no último trimestre do ano, os desempenhos foram distintos. O IFII-Shop se destacou, apresentando o maior retorno, atingindo 5,0%. O IFII-Corp foi o único a registrar uma regressão de 0,2%.

Entre os setores, o DY do IFII-P (Papel) atingiu 2,9%, em comparação com os 2,3% do IFII-T (Tijolo). Entretanto, embora o IFII-T tenha registrado o maior retorno do ano, houve uma desaceleração em seu crescimento no último trimestre.

All-time High (ATH) ou máximo histórico

All-time High (ATH) refere-se cotação máxima que um ativo atingiu ao longo de um período. Nos índices, ele reflete o máximo da variação de preços incorporados os rendimentos.

Entender como o ativo se comporta em relação ao ATH ao longo de diferentes ciclos de mercado pode ser valioso. Se o ativo regularmente atinge novos ATHs, isso pode sugerir uma tendência de longo prazo. Já, dificuldades consistentes em ultrapassar o ATH podem indicar resistência.

Comparar o preço atual do ativo com seu ATH pode oferecer uma perspectiva sobre seu desempenho relativo. Se o ativo estiver distante do ATH, pode haver espaço para crescimento.

A maioria dos índices atingiu seu ATH no final do mês de dezembro. O setor de Lajes Corporativas segue como o mais desvalorizado em relação à sua cotação máxima.

(1) Cotação até o dia 28/12/2023. Corte do eixo em 65%.

(2) Considera a cotação entre os dias 02/01/2019 e 28/12/2023.

(3) Cotação com base 100 iniciando em 02/01/ 2019.

Retornos históricos

Nas tabelas de retornos históricos, é possível acompanhar a performance do mercado imobiliário ao longo dos anos. Em 2023, o IFIX e o IFII apresentaram a mesma performance de 15,5%, consideravelmente maior que os 2 anos anteriores.

(1) Cotação até o dia 28/12/2023.

Dezembro de 2023 encerrou com uma elevação geral nas cotações dos índices do setor imobiliário, espelhando um crescimento ao longo do ano.

Destaque para o desempenho do IFII-Shop, líder setorial com uma valorização de 30,8% no ano. Além de acréscimo de 4,3% apenas no mês de dezembro.

(1) Cotação até o dia 28/12/2023.

Ao acompanhar de perto os índices Teva FII, o investidor se mantém informado e fortalece sua capacidade de tomar decisões embasadas.

Essa abordagem estratégica prepara o investidor para enfrentar mudanças de cenário econômico e mudanças na taxa básica de juros.

Assim se constrói uma gestão mais eficiente e alinhada ao perfil e objetivos específicos de seu portfólio.

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