Fevereiro mantém tendência positiva para fundos imobiliários em 2024

Aqui você encontrará informações organizadas de quais foram os setores do mercado de fundos imobiliários mais rentáveis.

O ano iniciou com uma elevação geral nas cotações dos índices do setor imobiliário.

Em 2024, destaque para o desempenho dos FIIs de Tijolo, refletido na cotação do IFII-T, com desempenho de 1,7% no ano, contra 1,1% do IFII-P, de Papel.

Entre os setores, o IFII-Corp destaca-se por apresentar o maior retorno no início de 2024 com 2,3%, contra 2,0% do IFII-Log e 1,4% do IFII-Shop.

Índices Teva de Fundos Imobiliários - IFII

O Teva IFII é um índice amplo que incorpora 88 fundos imobiliários de todos os setores.

O IFII oferece uma cobertura total dos fundos imobiliários mais líquidos disponíveis no mercado. Com rebalanceamento a cada 4 meses, são levados em conta em sua metodologia critérios como volume de negociação e governança dos fundos.

O histórico de cotações dos Índices Teva de Fundos Imobiliários – IFII é construído a partir de metodologias confiáveis e qualificadas. Dessa forma, é possível extrair informações precisas para análises.

Em fevereiro, tanto o IFII quanto o IFIX fecharam com performance positiva de 1,5% desde o início do ano.

IFII versus IFIX

O IFII apresenta um desempenho próximo do IFIX, apesar de algumas diferenças nas metodologias, que buscam tornar o IFII mais eficiente:

Eficiência na carteira

• O IFII exclui fundos exclusivos.
• O IFII exclui FOFs (50% da carteira investida em outros FIIs ou FIPs).
• O IFII exclui fundos monoativos, buscando minimizar as taxas da carteira.

O IFIX exclui apenas ativos classificados como Penny Stock (Ativos cuja cotação seja inferior a R$1,00);

Liquidez

IFII tem regras de negociação mais diretas:

1. IFII inclui fundos com negociação igual ou superior a R$500 mil nos três meses anteriores ao rebalanceamento.
2. IFII exige negociação em pelo menos 95% dos pregões nos dois meses anteriores.

Já o IFIX exige apenas que o ativo tenha presença em pregão de 95% no período de vigência das três carteiras anteriores;

O IFII tem regras de governança

No IFII não são elegíveis fundos inadimplentes na entrega dos informes periódicos regulatórios. Esse critério acaba excluindo rapidamente fundos que podem apresentar problemas regulatórios.

O IFIX não tem critérios regulatórios em sua metodologia.

As segmentações dos índices IFII

Índices amplos nem sempre trazem as informações mais detalhadas sobre o comportamento dos fundos imobiliários. Frequentemente os fundos adotam estratégias de investimento distintas e, por isso, têm resultados diferentes entre si. Para se ter uma visão clara, é necessário analisar os fundos por tipo de investimento e por setores.

Para a construção dos IFIIs, são considerados elegíveis os fundos que investem mais de 70% em sua classe de ativos. Isso é determinado pela análise das carteiras dos fundos e dos fundos nos quais investem (duas camadas de análise). Além disso, os fundos de fundos (FoFs) são excluídos para evitar a incidência de taxas sobre taxas.

Diferentes setores podem apresentar comportamentos distintos em resposta aos ciclos econômicos. Entender essas nuances é fundamental para uma avaliação criteriosa dos fundos imobiliários. Isso capacita os investidores a tomarem decisões mais alinhadas com seus objetivos e estratégias, contribuindo para uma construção de portfólio adequada.

Segmentação por tipo de investimento

O Índice IFII-P engloba os FIIs de Papel (que investem, por exemplo, em certificados de recebíveis imobiliários).

O Índice IFII-T engloba os FIIs de Tijolo (que investem, por exemplo, em empreendimentos imobiliários).

Esses índices são replicados pelos fundos ITIP11 e ITIT11, ambos geridos pela Inter Asset.

Durante o mês de fevereiro, o IFII-T superou o retorno do IFII, registrando uma valorização de 0,2 pontos percentuais adicionais. Além de se destacar mensalmente, o IFII-T obteve a maior valorização nos últimos 12 meses entre seus comparáveis, alcançando um retorno de 27,8%.

Segmentação por setores

Os Índices Teva de Fundos Imobiliários (IFII) são subdivididos para fornecer uma visão detalhada de diferentes segmentos do mercado imobiliário. Entre eles temos:

O Índice IFII-Shop engloba os FIIs de Shoppings (que investem, por exemplo, centros comerciais e shopping centers).

O Índice IFII-Log engloba os FIIs de Logística (que investem, por exemplo, em galpões logísticos).

O Índice IFII-Corp engloba os FIIs de Lajes Corporativas (que investem, por exemplo, escritórios comerciais).

Todos os índices de classificação setorial tiveram uma valorização positiva de janeiro até o final de fevereiro.

O IFII-Corp foi destaque nos primeiros 2 meses do ano, apresentando valorização de 2,3%. Na janela de 12 meses, o IFII-Shop teve valorização significativa de 33,8%.

Dividend Yield (DY)

O Dividend Yield (DY) expressa a relação entre os dividendos pagos por um fundo e o seu preço de mercado. Quando aplicado a índices, ele representa a soma ponderada dos rendimentos distribuídos pelos FIIs que o compõem durante o período analisado, dividida pelo preço atual da cota desses fundos. Ao final, multiplica-se por 100 para expressar o resultado em termos percentuais.

O IFII-P se destaca ao registrar o maior dividend yield entre os índices, com 11,9%. A maioria dos índices apresentaram redução dos dividend yields (DY) entre dezembro de 2022 e fevereiro 2024.

Os índices setoriais apresentaram crescimento tímido em suas taxas de dividend yield de janeiro até fevereiro de 2024. O IFII-Log obteve maior crescimento de DY entre janeiro e fevereiro, com um acréscimo de 0,5 p.p.

O IFII obteve um DY de 10,1% nos últimos 12 meses, acompanhado por um retorno de 19,0%.

O maior DY de 12 meses em fevereiro foi do IFII-P com 11,9%. Já entre os setoriais o destaque fica para o IFII-Log com 8,9%.

Enquanto os dividend yields dos fundos setoriais mantiveram-se similares nos últimos 3 meses, os seus retornos foram distintos. O IFII-Shop se destacou, apresentando o maior retorno, atingindo 6,2%.

Entre os segmentos, o DY do IFII-P (Papel) foi destaque, atingindo 2,9%, em comparação com os 2,4% do IFII-T (Tijolo).

All-time High (ATH) ou máximo histórico

All-time High (ATH) refere-se cotação máxima que um ativo atingiu ao longo de um período. Nos índices, ele reflete o máximo da variação de preços incorporados os rendimentos.

Comparar o preço atual do ativo com seu ATH pode oferecer uma perspectiva sobre seu desempenho relativo. Se o ativo estiver distante do ATH, pode haver espaço para crescimento.

Durante o mês de fevereiro, a maioria dos índices alcançou seu maior patamar histórico, refletindo um fenômeno já observado no mês anterior. O setor de Lajes Corporativas permanece o mais desvalorizado em comparação com sua cotação máxima.

Retornos históricos

Nas tabelas de retornos históricos, é possível acompanhar a performance do mercado imobiliário ao longo dos anos. Em 2023 e no início de 2024, o IFIX e o IFII apresentaram a mesma performance de 15,5% e 1,5%, respectivamente. Tais retornos são consideravelmente maiores que os retornos dos dois anos anteriores.

O mês de fevereiro encerrou com um aumento geral nas cotações dos índices do setor imobiliário, evidenciando um aquecimento no segmento.

Destaque para o desempenho do IFII-Shop, líder setorial com uma valorização de 33,8% nos últimos 12 meses. O IFII-T obteve a maior valorização dos últimos 12 meses, indicando maior crescimento do segmento em relação a outros tipos de ativos.

Quanto ao mês de fevereiro, o IFII-Log recebe o destaque, obtendo valorização de 1,5%.

Acompanhamento mensal Teva

Ao acompanhar de perto os Índices Teva de Fundos Imobiliários, o investidor se mantém informado e fortalece sua capacidade de tomar decisões embasadas.

Essa abordagem estratégica prepara o investidor para enfrentar mudanças de cenário econômico e mudanças na taxa básica de juros.

Assim se constrói uma gestão mais eficiente e alinhada ao perfil e objetivos específicos de seu portfólio.

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